不動産投資とは
不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。
不動産投資にはいくつかの種類があり、直接物件を保有して大家さんになる方法、投資信託の仲間であらかじめ決められた立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな複数の物件に投資をする方法（不動産投資信託、REIT）などがあります。
不動産投資というと前者の大家さんになる方をイメージされる方が多いでしょう。
少額投資については後ほど触れますので、この章では大家さんになる場合のメリット・デメリットについてみていきます。
不動産投資で利益が出る仕組みとは
不動産投資を通じて得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産の価値が買った時よりも高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の２つに大別されます。
それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインと呼びます。
不動産投資には収益の上げ方が2つあります。値上がりを狙ったものと、月々の家賃収入を狙ったものです。
インカムゲインで利益をあげる
不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入のことです。
景気変動の少ない家賃収入でコツコツと稼ぐモデルです。
インカムゲインの場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。
家賃収入に対して、どれだけの経費（管理費や修繕費など）とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。
インカムゲインを狙った不動産投資は、比較的長期の運用を前提とするので、途中で赤字に陥らないような綿密な資金計画が必要になります。
キャピタルゲインで利益をあげる
キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる差分（儲け）のことを言います。
バブル期など、不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、このキャピタルゲインを期待できました。
実際、バブル期の不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。
しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入（インカムゲイン）を狙った投資が主流です。
そのため、メリット・デメリットなどこの記事の他の箇所でもインカムゲインを前提に解説しています。
不動産投資のメリット
他の株式投資やFXなどの金融投資に比べて、不動産投資の優れている点はいくつかあります。
収入基盤が比較的安定している
不動産投資において収入の基盤となる家賃収入は、株価などに比べて、非常に変動が緩やかです。
そのため、景況感に縛られず、一定の収入が得られます。
結果として、節税効果が得られる場合がある
不動産所得がマイナスになった場合、他の所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。
また、不動産投資の場合、減価償却をすると、キャッシュフローは黒字のまま、帳簿の上でマイナスになることがあるので、結果的に節税となることがあります。
自分の工夫が生きやすい
株式投資などの場合は、価格は自分で決められるのは売り時と買い時のみです。
しかし、不動産投資の場合は、購入後も工夫次第で価値を高めることができます。
例えば価格の低い物件でもリフォームやリノベーションをすることで、家賃を高めに設定するなど入居に関する諸条件を変更できます。
不動産投資のデメリット
不動産投資にはデメリットやリスクも数多くあります。しっかりと把握した上で始めるようにしましょう。
- 必要資金・初期費用がかかる
- すぐにお金に換えられない
- 空室リスクが存在する
インカムゲインで利益をあげる
キャピタルゲインで利益をあげる
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