ひと昔前の経済成長中やバブル時期の人達は働けば働くほど富が増えて将来の為の備えをしなくても年功序列で給料が右肩上がりでした。
しかし、現在の日本では人口減・高齢者増により働き手は減っているのに支えないといけない高齢者が増えた事で税金も上がり給料も上がりづらくなっています。
そんな現代だから注目されているのが副業・税金対策です。
世の中には様々な副業や税金対策がありますが今回はケースごとのメリットデメリットを含めた不動産投資について書いていきます。
まず不動産投資とは？
簡単に書くと不動産投資用のローンを組むかキャッシュでマンションなどを購入して人に貸すことで利益を得たり税金の対策をしたりするものです。
自分に対する利益をまとめると
「家賃収入－ローン支払い」の差で利益を取っていく
新築物件は価格が高く、支払額が多いのでこの手法を主にするなら住む需要が多い所で中古物件を 購入するのがオススメです。
団体信用生命保険を使って生命保険替わりに
働き手が亡くなるなどの万が一に備えて入っておくのが生命保険ですが不動産投資で同様の使い方が出来ます。
団体信用生命保険はローン支払い者が亡くなった場合にローンは死亡保険で相殺して完済扱いにして家族がローン完済分の不動産を相続できます。
その為、亡くなった後に家賃収入分で家族を養う事が出来ます。
本業の税金対策に使用できる
不動産投資自体は新築物件で行う場合にあまり利益が取れません。
しかし、その不動産投資をする時点で副業ながら事業主扱いを受けられる部分ができる為、かかったお金や経費を計上することができるようになります。
ただし、ここを主に考える人は比較的所得が多い人向けです。
所得があまりない人は節税効果が乏しいのでふるさと納税やidecoなど別の節税が良いかもしれません。
細かく書くともっとありますが大まかに書くと上記3点が主になります。
不動産投資における都心・地方の違い
不動産投資に関わる都心・地方の違いをまず下に箇条書きします。
（都心）
メリット…人口増えている。借り手が多い。土地の値段が崩れにくい。
デメリット…とにかく1つ当たりが高い。高いから投資を始める
ハードルも高くなり借入する額も増える。
（地方）
メリット…価格が都心と比べると安い。安いから投資を始める
ハードルも低くなり借入する額も少なくて済む。
デメリット…都会への人口流出や自然人口減。借り手がどんどん減っていく。
土地の値段が下がりやすい。
上記したように都心と地方のメリット・デメリットは対の関係になっています。
2018年10月時点で全国の空き家率は13.6％のなっています。
（株）野村総合研究所のデータによると2028年には30％を超える予想も出ています。
不動産投資を行う際に考えるべきポイント
空き家率・需要の増減
前述に書いた通り空き家率は全国的に見ると下がることはなくこれからも右肩上がりに増えていきます。
そこで必ず押さえておきたいポイントとしては物件の立地です。
全国的に人口が減る状況下では人は便利で生活できる場所にどんどん集まるしかありません。
つまり、人口が減ってる状況下で需要を確保するには都心か地方でも県庁所在地や政令指定都市などの利便性が高い所という事になります。
リスク・リターンのバランス
リスクはローン額の多さ、空きなどがあり、リターンは家賃収入や節税額などになります。
高い所は空きが出た時のダメージも大きく、居住者変更時に数か月空きが出来るだけでローンとハウスクリーニングなどの金額が重なってかかってくることになります。
個々の部分を考えると都心だったらどこでも良いという訳ではないのが分かると思います。
自分の収入やスタイルに合った形をイメージする
不動産投資に関しては売り手はどんどんこちらを乗せてきて売るのが仕事なので何件も案内してくる人もいます。
ただ、自分の収入やローン額などのバランスに合わせて無理のない範囲に問止めておくことがリスクを軽減する方法です。
くれぐれも乗せられてあまり良くない物件をつかんだり買い過ぎないようにしてください。
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